En este momento estás viendo Capítulo 31. ¿Cómo determinamos el valor generado? Metodologías de valuación y cálculo de la captura de valor

Capítulo 31. ¿Cómo determinamos el valor generado? Metodologías de valuación y cálculo de la captura de valor

  • Categoría de la entrada:Blog
  • Última modificación de la entrada:octubre 12, 2026
  • Tiempo de lectura:6 minutos de lectura
Capítulo 31. ¿Cómo determinamos el valor generado? Metodologías de valuación y cálculo de la captura de valor Antes de decidir cuánto valor debe recuperar la ciudad, necesitamos determinar cuánto valor fue realmente generado por una decisión pública. En el capítulo anterior de El Derecho de la Ciudad a Financiarse explicamos cómo construir el expediente territorial de un inmueble: reunir la información física, jurídica, urbanística y económica necesaria para conocer sus condiciones originales.  Ahora debemos dar el siguiente paso. Transformar esa información en valores económicos técnicamente sustentados. Porque no todo aumento del precio inmobiliario constituye plusvalía susceptible de captura.
  1. Del dato al valor: el desafío de medir
El valor de un inmueble, el valor del suelo y el incremento generado por una decisión pública son conceptos relacionados, pero no necesariamente equivalentes.  Un inmueble puede aumentar de precio por la dinámica del mercado, por inversiones particulares, por la construcción de infraestructura pública o por modificaciones en sus posibilidades de aprovechamiento.  Por eso, para establecer un mecanismo de captura de valor necesitamos identificar razonablemente qué parte de ese incremento puede atribuirse a la acción colectiva.  No basta con observar que un terreno vale más.  Debemos entender por qué vale más.
  1. Establecer una línea base confiable
El primer paso consiste en determinar el valor del suelo antes de la intervención o modificación normativa.  Para ello necesitamos una fecha de referencia y conocer las condiciones originales del predio: usos permitidos, densidades, edificabilidad, infraestructura disponible y comportamiento del mercado inmobiliario.  Esta información constituye nuestra línea base.  Su importancia es fundamental: si el valor inicial no está correctamente determinado, cualquier cálculo posterior puede resultar cuestionable.  La línea base debe ser verificable, documentada y técnicamente defendible.
  1. Medir la nueva oportunidad de desarrollo
Supongamos que un predio tiene autorizada la construcción de cuatro niveles y que una modificación normativa permite desarrollar seis.Esta nueva posibilidad puede aumentar el potencial económico del inmueble.  Pero también puede implicar mayores costos de construcción, instalaciones, financiamiento y otros gastos asociados.  Por eso no sería correcto calcular el incremento del valor del suelo simplemente multiplicando los niveles adicionales por un precio de venta.  Necesitamos una metodología que considere tanto los ingresos potenciales como los costos y la rentabilidad esperada del desarrollo.  Aquí aparece una herramienta importante: el método residual del suelo.
  1. Tres metodologías para estimar el valor
Existen diferentes aproximaciones técnicas para realizar estas estimaciones.  Comparación de mercado. Consiste en analizar operaciones de inmuebles comparables, considerando sus características, ubicación y condiciones urbanísticas.  Método residual. Permite estimar el valor del suelo a partir del potencial económico de un proyecto inmobiliario, descontando los costos de desarrollo y considerando una rentabilidad apropiada.  Análisis antes y después. Compara escenarios de valor para identificar el cambio asociado a una intervención pública o modificación normativa.  Ninguna metodología debe aplicarse indiscriminadamente.  Su elección depende del instrumento, la información disponible, las características del territorio y el marco normativo correspondiente.
  1. ¿Qué parte del incremento generó la acción pública?  Ésta es una de las distinciones centrales de nuestra propuesta.  Un terreno puede aumentar de valor por inflación, crecimiento de la demanda, inversiones realizadas por su propietario, infraestructura pública o cambios en los aprovechamientos permitidos.  No sería razonable atribuir automáticamente todo el incremento al gobierno.  La captura de valor requiere identificar, con criterios técnicos, qué parte de la valorización está asociada a decisiones e inversiones colectivas.
El propósito no es capturar cualquier incremento inmobiliario, sino establecer mecanismos para recuperar una parte del valor generado por la acción pública.
  1. ¿Cuánto debería recuperar la ciudad?  Una vez estimado el incremento atribuible a la decisión pública, aparece otra pregunta:  ¿Qué proporción corresponde recuperar?  No existe un porcentaje universal aplicable a todos los instrumentos y territorios.  La determinación debe considerar la legislación correspondiente, los objetivos de la política urbana, la equidad, la viabilidad financiera del proyecto y los incentivos necesarios para que la inversión pueda realizarse.  Veamos un ejercicio exclusivamente ilustrativo.
Ejemplo hipotético: derechos de edificabilidad
Concepto Valor
Edificabilidad original 4 niveles
Valor inicial estimado del suelo $20,000,000
Nueva edificabilidad 6 niveles
Valor posterior estimado del suelo $28,000,000
Incremento atribuible a la decisión pública $8,000,000
Proporción hipotética de captura 30%
Aportación estimada a la ciudad $2,400,000
En este ejercicio suponemos que el incremento de ocho millones de pesos puede atribuirse a la decisión pública, después de controlar razonablemente los demás factores.  La aportación hipotética sería de 2.4 millones de pesos.  Estos valores y el porcentaje del 30% son únicamente didácticos. No constituyen una tarifa vigente ni sustituyen la metodología y el fundamento jurídico que cada instrumento requiera.  El ejemplo permite observar que el incremento del valor del suelo y la contraprestación determinada son cantidades diferentes.
  1. Del avalúo a una determinación verificable  Una estimación económica no debería convertirse automáticamente en una obligación de pago sin contar con un procedimiento técnico y administrativo debidamente sustentado.  Es necesario establecer quién realiza el cálculo, quién lo revisa, qué información se utiliza, cómo se documentan los supuestos y qué mecanismos existen para solicitar una revisión o impugnar la determinación.  Los dictámenes, memorias de cálculo, criterios públicos y expedientes técnicos son indispensables para ofrecer certeza.
Una valuación defendible debe poder explicarse, reproducirse y revisarse.  Esta condición protege tanto a la administración pública como a los propietarios y desarrolladores.
  1. Una captura justa, transparente y financieramente viable.  El recorrido completo puede resumirse en una secuencia:
Información territorial → Línea base → Escenario posterior → Metodología de valuación → Incremento atribuible → Proporción de captura → Contraprestación determinada. Cada paso debe estar sustentado.  Una captura de valor bien diseñada no pretende impedir la inversión privada ni apropiarse indiscriminadamente de sus beneficios.  Busca construir reglas transparentes para que una parte del valor generado por decisiones colectivas contribuya al financiamiento de infraestructura, servicios y desarrollo urbano.  Y para conseguirlo debemos equilibrar tres condiciones: justicia en la determinación, certeza jurídica y viabilidad financiera. Reflexión final Las ciudades generan valor cuando construyen infraestructura, proporcionan servicios y modifican las posibilidades de aprovechamiento del suelo.  Pero reconocer ese fenómeno no es suficiente  Necesitamos medirlo con metodologías confiables y distinguir el valor generado por el mercado y la inversión privada del que puede atribuirse a decisiones públicas.  Solamente entonces podremos determinar una contraprestación técnicamente sustentada. La captura de valor comienza con una medición defendible y se legitima mediante reglas justas y transparentes.En el siguiente capítulo abordaremos la pregunta que continúa naturalmente este recorrido:  Una vez determinada la aportación, ¿cómo se recauda, administra y transforma ese recurso en infraestructura y servicios para la ciudad?
Etiquetas: , , , , , ,