A lo largo de esta serie hemos sostenido una idea fundamental: las decisiones públicas también generan valor.  Una nueva vialidad, infraestructura, transporte, servicios o una modificación de los usos y aprovechamientos permitidos pueden transformar las posibilidades económicas de un terreno y, con ello, su valor.  Pero si pretendemos que una parte de ese incremento contribuya al financiamiento de la ciudad, aparece una pregunta inevitable: ¿Cómo sabemos cuánto valor fue realmente generado por la decisión urbana? No basta con afirmar que existe plusvalía. Hay que poder identificarla, medirla y distinguir su origen.  El punto de partida: conocer el suelo La primera condición es disponer de información confiable.  El catastro constituye una fuente fundamental porque permite conocer características físicas, localización, superficies, construcciones y valores registrados, pero el catastro, por sí solo, no necesariamente refleja todo lo que ocurre en el mercado, por ello debemos integrar otras fuentes.  Registro Público y antecedentes de las operaciones La información registral permite conocer propiedad, antecedentes y operaciones formalizadas sobre los inmuebles; combinada con la información catastral, comienza a construir una imagen más completa del territorio; el objetivo no es acumular bases de datos, es conseguir que la información disponible pueda utilizarse para entender cómo cambia el valor del suelo en el tiempo.

Avalúos, transacciones y mercado inmobiliario.  Los avalúos y las operaciones realizadas aportan otra dimensión; también pueden analizarse ofertas inmobiliarias, siempre que sean depuradas y utilizadas con criterios técnicos: el precio anunciado no necesariamente es el precio al que finalmente se realiza una operación.  Por eso ninguna fuente aislada debería determinar el valor; la confiabilidad surge de contrastar información.  Lo que permite la ciudad también tiene valor, pero conocer los precios del mercado tampoco es suficiente.  Debemos conocer qué podía hacerse con un predio antes y qué puede hacerse después de una decisión urbanística.  Usos de suelo, densidades, alturas, coeficientes de ocupación y utilización, derechos de edificabilidad y licencias permiten conocer el potencial económico que la regulación otorga a una propiedad.

Un cambio normativo puede modificar significativamente ese potencial y esa diferencia puede convertirse en valor.  Información fiscal, costos y viabilidad, ell análisis debe incorporar también información fiscal y hacendaria, así como los costos asociados al desarrollo, porque el incremento bruto del valor no equivale automáticamente a una ganancia disponible para ser capturada. Urbanización, infraestructura, construcción, financiamiento, cargas y obligaciones forman parte de la ecuación.  Un buen instrumento debe reconocer la viabilidad económica del proyecto y, al mismo tiempo, identificar la parte del valor que tiene un origen colectivo.  El tiempo también importa; para saber si una decisión produjo una valorización necesitamos observar el comportamiento del suelo antes y después.  Las series históricas permiten conocer tendencias y evitar atribuir a una decisión pública aumentos que ya estaban ocurriendo por condiciones generales del mercado. Aquí aparece una distinción esencial; No todo incremento del valor inmobiliario es captura de valor potencial.

Construir dos escenarios; Una manera de aproximarnos al problema consiste en construir escenarios comparables, ¿Cuál sería razonablemente el valor del suelo sin determinada intervención o modificación normativa?¿Y cuál sería su valor después de ella?  La diferencia entre ambos escenarios nos permite comenzar a dimensionar el valor generado; no necesariamente obtendremos una cifra perfecta, pero sí podemos construir una estimación técnicamente sustentada, transparente y reproducible: ¿Quién produjo realmente ese valor? Ésta es probablemente la pregunta más importante.  El valor de un inmueble puede aumentar por diferentes razones:

por la evolución general del mercado; por inversiones realizadas directamente por el propietario o desarrollador; o por decisiones colectivas: infraestructura pública, servicios, cambios normativos o nuevas posibilidades de aprovechamiento urbano.  Capturar valor no significa apropiarse de toda la valorización de una propiedad, significa identificar qué parte de esa valorización fue producida por una acción colectiva y establecer mecanismos para que una proporción razonable pueda regresar a la ciudad que ayudó a generarla.

Reflexión final

Medir el valor generado por una decisión urbana no es solamente un ejercicio inmobiliario. Es una condición para construir instrumentos técnicamente sólidos, jurídicamente defendibles y transparentes.  Catastro, Registro Público, avalúos, mercado, licencias, información fiscal, costos y series históricas deben convertirse en piezas de un mismo sistema de información. Porque antes de discutir cuánto valor debe recuperar la ciudad, debemos ser capaces de responder una pregunta anterior:  ¿Cuánto valor generó realmente la ciudad?